Si posees un préstamo hipotecario, muy problablemente te has preguntado qué es la clásula suelo y cómo te puede afectar la retroactividad de las cláusulas suelo que están determinando los tribunales españoles por mandato del Tribunal de Justicia Europeo.

La cláusula suelo se ha vuelto un auténtico problema para muchas familias, que no se han logrado respaldar de las bajadas de valor del Euribor, tipo de referencia que se aplica a la gran mayoría de hipotecas a interés variable que se firman en España.

Qué es la cláusula suelo

Qué es la cláusula suelo

Se trata de una disposición que el banco puede incluir a la hora de firmar una hipoteca. Establece un tipo mínimo a pagar aunque el tipo al que va referenciado el préstamo esté por debajo.

A continuación, describimos qué es el suelo en las hipotecas, cómo saber si está aplicado en nuestra hipoteca, si es legal, dónde denunciar, cómo intentar eliminarlo, etc.

Qué es la cláusula suelo: el concepto de cláusula suelo en préstamos hipotecarios

Gracias a nuestros abogados expertos en derecho bancario y en clásula suelo, hemos podido realizar este artículo que te explica de manera sencilla y muy rápida, qué es la cláusula suelo y cómo te ha afectado su existencia desde la apariación de las mismas en las noticias de todo el país.

Consiste en una cláusula que establece un pago mínimo de las cuotas a realizar, en cuanto a una hipoteca, aunque los intereses ordinarios que se han acordado con la entidad financiera estén por debajo.

Concepto de cláusula suelo

Concepto de cláusula suelo

La mayoría de hipotecas que se registran en España tienen un modelo de interés que se centra en función de un tipo de referencia, en especial se aplica el valor del Euribor, aunque también han existido otros como el IRS (Interest Rate Swap) o el IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios), además de un diferencial que varía en función de la entidad.

En conclusión, se conoce como suelo de la hipoteca aquel que fija un porcentaje mínimo aunque el interés surgido de la suma del Euribor y el diferencial sea inferior.

¿Es legal el suelo en las hipotecas?

En principio, la utilización de este tipo de cláusula no está en contra de la ley, según está señalado el Banco de España y la Ley Hipotecaria. En cambio sí es ilegal cuando tienen un carácter abusivo y cuando las entidades financieras no informan de su presencia.

Qué es la cláusula suelo - Es legal el suelo en la hipoteca

Qué es la cláusula suelo – Es legal el suelo en la hipoteca

Entonces, bancos y cajas tienen la obligación de explicar las condiciones del contrato hipotecario de forma entendible a todo tipo de solicitantes, pero muy pocos cliente han entendido todavía qué es la cláusula suelo y como pueden hacer frente a ella.

De hecho, una disposición administrativa incluida en la Ley de Disciplina e Intervención de las Entidades de crédito se dedica por la transparencia y la protección de los clientes.

El folleto explicativo que no se otorgó a los clientes: no se sabía que erán las cláusulas suelo

En este sentido, y siempre que se firme una hipoteca, las entidades de crédito están obligadas a adjudicar un folleto informativo en el que se especifiquen con franqueza las condiciones del préstamo. El objetivo de este requisito es hacer comprensibles las implicaciones financieras del contrato a los clientes y usuarios.

Qué eran las cláusulas suelo - Los riesgos que asumía

Qué eran las cláusulas suelo – Los riesgos que asumía

En esta línea, a mediados del año 2013, el Banco de España publicó la Guía de acceso al préstamo hipotecario, un documento de 75 páginas en el que aborda aspectos como qué responsabilidades adquiere el cliente en los préstamos hipotecarios, qué sucede si no se cumplen con los requisitos establecidos en el contrato o qué documentación ha de recibir la persona que lo solicita.

Sobre las cláusulas suelo, indica que: “están previstas en la normativa de transparencia” y que se debe informar de su existencia “con una mención específica y especial” en el contrato que la financiera suscriba con el cliente.

¿Qué bancos aplican cláusula de suelo?

En general, casi todas las entidades bancarias han establecido un suelo en las hipotecas en algún momento. En la actualidad, pocas entidades las aplican en los nuevos contratos. De hecho, en años recientes muchas entidades han decidido eliminar dichas cláusulas, tanto en los nuevos contratos como en los ya existentes. Con todo, la cláusula suelo puede adoptar otras denominaciones, como túnel hipotecario.

¿Cómo sé si mi hipoteca tiene suelo?

La aplicación de la cláusula aparece en la escritura del préstamo hipotecario. Se suele identificar bajo epígrafes con títulos como “límites a la aplicación del interés variable”, “límite de la variabilidad” o “tipo de interés variable”.

Son cinco o seis líneas en las que se establece que el interés nunca podrá ser inferior, en el caso del suelo, o superior, en el caso del techo, a un porcentaje determinado.

Aplicación de la cláusula

Aplicación de la cláusula

No se tiene que confundir la escritura del préstamo hipotecario con la de la vivienda. Y es que en muchos casos no se dispone del primero. Para hacerse con él se tiene que solicitar a través de un notario. El precio del documento oscila dependiendo del número de páginas que contenga.

¿Cómo eliminar el suelo de mi hipoteca?

Los abogados expertos en cláusula suelo consultados están de acuerdo con indicar que, en el caso de tener un suelo en un contrato hipotecario, se debe intentar llegar a un acuerdo extrajudicial con la entidad financiera que lo ha aplicado y negociar su eliminación a través de un proceso de mediación.

Cómo eliminar el suelo de mi hipoteca

Cómo eliminar el suelo de mi hipoteca

Con todo, la negociación no acaba siempre con éxito y se tiene que recurrir a los juzgados. Aquí mostramos algunos de los pasos que se pueden seguir para intentar quitar la cláusula:

1- Escribir una carta al director de la sucursal en la que se firmó la hipoteca y solicitarle que se anule la cláusula del suelo que aparece en la escritura y que se considera abusiva.

2- Si no se obtuviera respuesta, presentar una hoja de reclamación a la entidad financiera en la que se pone en conocimiento el interés del afectado por iniciar un proceso de mediación para eliminar la cláusula del suelo.

3- Dirígirse al defensor del consumidor del banco o caja e informarle de los pasos que se han llevado a cabo y de los que no se ha tenido respuesta. Pedirle también que se anule la cláusula del suelo que aparece en el préstamo y que se devuelva o compense la cantidad más que se ha cobrado hasta el momento. Las entidades acostumbran a disponer de cartas tipo de reclamación.

Si tampoco hubiera contestación, presentar un formulario al Banco de España informando del proceso de queja.

4- Si tras dar a conocer al banco o caja la reclamación que se ha realizado al Banco de España tampoco se da una solución para eliminar la cláusula de suelo de la hipoteca, intentar hacer una subrogación de la hipoteca, cambiar nuestro préstamo a otra entidad que nos ofrezca mejores condiciones.

5- Si bien era una práctica habitual hace un tiempo, puede no salir a cuenta en la actualidad ya que los diferenciales y los requisitos se han endurecido respecto a unos años atrás. Y, además, hay que sumar.

6- En última instancia, acudir a un abogado especializado, procurador u organización de consumidores para denunciar los hechos e iniciar el proceso legal.

¿Qué abogados pueden ayudarme?

Además de los bufetes de abogados especializados en derecho hipotecario, organizaciones y entidades que velan por los derechos de los consumidores disponen de asesoramiento legal y en muchos casos han iniciado una ofensiva judicial, presentando demandas colectivas, contra entidades bancarias para que eliminen la cláusula del suelo en las hipotecas.

Es importante contar con el asesoramiento de un buen despacho de abogados que nos explique qué es la cláusula suelo, como nos afecta esta, qué peligros corremos si no reclamamos nuestros derechos y sobre todo contar con un equipo de letrado que sea completamente transparente a la hora de tratar con el cliente.